福州房产专家炮轰绿皮书 “社科院的调查太雷人”

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记者 夏菁 孙韬(关注他的微博 @孙韬ashen)　　“这样的结论太雷人了。”昨日，福州房产专家刘福泉刚接到记者采访电话就先声夺人提出质疑。
　　在得知社科院有关福州房价泡沫最大的数据计算与采集过程后，刘福泉直言，这种计算理论有缺陷，数据采集方式有问题，计算方法也平均化使用数据 错误可能致命
　　刘福泉表示，城市统计房价的标准本来就不一样，有的城市会包含郊区，有的城市则不然，所以交易均价是一个非常荒唐的数据。
　　“比如说，9月份恰巧福州可能出售的都是高端楼盘，学者研究时忽略这点就很不到。” 刘福泉指出，平均化使用数据，就会陷入表面化分析数据的陷阱。全国平均价格、市平均价格、全国平均收入、城市平均收入等，这些数据的使用也许不会构成什么大错，而在房地产市场上使用这样的指标，错误可能就是致命的。
　　例如，某市住宅市场平均价格为每平方米2300元，平均家庭年收入2万元，如果开发的是高端产品市场，这样的数据和普通市民的关系并不大，可能需要这一城市年收入在8万元以上家庭占总家庭总数的比例是多少？高档房子的价格又是多少？
　　分析数据忽略了很多基本常识
　　刘福泉表示，泡沫指数分析，实际上忽略了很多基本的常识。
　　“楼盘彼此间不具有可比性，即使是同一楼盘，也有不同，这是大家都知道的。比如最近金山交易集中，就无法代表全市均价。由于房地产产品不可移动、产品由不同类型的物业构成，使用平均性的数据本身就不能和市场匹配。每天登记的信息是在售楼盘的自然反馈，没有经过加工，不能比，也没有可比性。”刘福泉打了个比喻，菜要是不洗不炒，能不能上桌食用？这就是一样的道理。再例如，我们选取广州和福州两城市位置相应的住宅市场价格进行平均，得出一个每平方米1万元的价格并没有太多的实际意义。
　　“对福州整个房价的计算研究，学者有没有对整个房价进行多长时间走势的分析呢？”他对此表示不理解，福州的泡沫指数是70.3%，分母却仅仅是9月份福州的平均房价。还有，基准价凭借省内财政、社会消费品总额、居民收入等11项指标确定，这些数据也难免太片面。
　　刘福泉认为，发布这样的数据，有损福州的城市形象。
　　绿皮书基本反映福州实情
　　福大房地产研究所所长：
　　绿皮书基本反映福州实情
　　福州大学房地产研究所所长王阿忠介绍，即使不分析这个数据是如何计算出来的，他认为这个数据是比较符合实际情况的。
　　从数据看，福州平均工资在3000左右，一个家庭夫妻工资6000元左右，年收入7万。但福州目前的平均房价1.3万元左右，市区远远高于这个价格。也就是说，要是在福州买一套100平方米以上的房子，要130-150万元。房价与年收入比达到20倍左右。而在国外比如美国和加拿大，基本房价收入比在5倍左右，在中国，房价收入比在6倍左右比较合理，而福州目前房价，与收入差距太大，所以他认为，中科院的这个绿皮书是基本反映福州实际情况的。
　　福州泡沫全国第一待商榷
　　福州房产专家王剑超：
　　福州泡沫全国第一待商榷
　　福州房产专家王剑超认为，绿皮书有一定的参考价值，但是福州的房价泡沫排名全国第一的结论则有待商榷。
　　“房地产问题包括房价和成交量，根据福州目前商品房均价大约1万元，那么如果说房价泡沫有七成，不就意味着福州的房价应该只有三四千。这种观点，我是不赞同的。”王剑超认为，成交量方面有七成泡沫还是有可能的，首先根据统计数据，福州楼市70%-80%都是投资性住房，福州空置房情况比较严重，“晚上八点到金山等新区逛逛就知道了，情况甚至超过北京。”

覃至册

本报讯(记者 林启星)昨日发布的绿皮书中最引人关注的就是房价泡沫指数，它究竟是如何出炉的？70.3%的泡沫指数对福州究竟意味着什么？未来应该如何应对，特别是以福州为首的泡沫指数较高的城市？

　　记者专访了《住房绿皮书》主编中国社科院财贸所经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞、中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室邹琳华博士。

　　“数据来自国家统计局”


记者：出台的绿皮书具有怎样的定位？

　　倪鹏飞：绿皮书是非政府的学术研究报告，它对各级政府尤其是城市政府部门、国内外企业、有关研究机构、社会公众具有重要的决策参考意义和研究借鉴价值。

　　记者：35个大中城市住宅价格泡沫指数的计算依据是什么？

　　邹琳华：绿皮书泡沫估计采用的房价指标是2010年9月35个大中城市地段普通商品住宅集中成交价。这个数据是从国家统计局获得的，也是各地层层上报上来的数据。9月份是在国家宏观调控之后最新的数据，全国楼市趋于平稳，选取9月作为数据计算依据，具有一定的参考价值。

　　“计算方式比较科学”

记者：泡沫指数是如何计算的？

　　邹琳华：以福州为例，9月普通商品住宅集中成交价是13457元/平方米，减去福州商品房基准价格3998元/平方米，再除以13457元/平方米，就得出70.3%的泡沫指数。

　　记者：福州商品房的基准价格是如何计算出来的呢？

　　邹琳华：这是一个比较复杂的测算过程，主要是根据当地居民收入、地方财政支出，社会商品零售总额等11项指标，再参考同类城市普通商品房价格，才得出商品房基准价格。

　　记者：这种计算方式是否合理呢？

　　邹琳华：目前房价泡沫指数没有统一的计算方法，我们的这种计算方式也是参考国内外最先进的计算模式，经过改进之后最终确定的一种计算方式，排除数据来源本身的准确性不谈，算是目前比较科学合理的一种计算方式了。

　　“福州当务之急是消泡沫”

　　记者：70.3%的泡沫指数对于福州究竟意味着什么？

　　倪鹏飞：当务之急就是要消化这些泡沫。房价泡沫指数的估计不可避免地要受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能。因此不能仅依据房价泡沫大小，去推断房价走向。未来我们还将进一步深入研究房价泡沫指数。

　　如果是投资过多，则加大政府调控力度。房地产已经调控很久了，这种紧缩的调控对市场行为各方的压力越来越大，即使不会出现停止，但是也会出现一些削减的情况。比如，地方政府难以承受、开发商难以承受、银行难以承受。另外，如果我们收紧了，经过一个周期以后会不会出现供给短缺，则应加大保障性状建设，这是解决房地产市场经济问题、社会问题一箭双雕的措施。

　　“建议收紧开发商融资渠道”

　　记者：今后政府该如何应对房价泡沫呢，特别像福州这样泡沫指数较高的城市？

　　邹琳华：由于中国房价上涨过快，住房市场不可避免地累计了一定的价格泡沫，因此我们也需要对此加以高度的关注和警惕，特别是泡沫指数较高的城市。

　　我们建议全面收紧大开发商融资渠道，削弱开发商整体囤地能力。禁止大开发商上市融资，限制各类基金、信托计划为大开发商提供股权或债权融资，严格限制或全面叫停对大开发商的各种贷款。将大开发商作为主要调控对象，加大对中小开发商的扶持引导力度，进一步分化瓦解开发商阵营，优化住房市场结构。

　　“明年房价预计稳中有降”

　　记者：明年楼市将呈现怎样的发展趋势？

　　邹琳华：从2009年初到2010年4月，中国的住房价格出现快速飙升，为了抑制房价的过快上涨，政府出台了一系列的调控政策。房价涨势初步得到遏制，成交量大幅度萎缩，政策与市场的活力逐渐进入胶着状态。从开发市场看，经历了2009年的房价上升和库存消耗，2010年房地产开发企业资金充裕，对未来的预期也较为乐观。投资开发出现较快的增幅。2010年在房价企稳的同时租金出现暴涨，房租房价出现上涨的态势。

　　关于2011年的市场预测，我们初步推测在没有出现重大的内外部危机的情况下，可能会呈现出继续调整、稳中有降的态势。