小区道路停车收益拟归全体业主 住宅“养老钱”业主续筹

夏卓雷亭

龙虎网讯 小区道路的停车收益之争，江苏的立法有望倾向业主。在昨天的江苏省十一届人大常委会第二十九次会议上，提请审议的《江苏省物业管理条例（修订草案）》（简称修订草案）亮点不少，原听证会稿的七章一百零一条被修改为八章九十五条。引人注目的是小区停车收益之争，此次修订草案第一次将业主共有的停车地点细分为“道路”和“其他场地”，并明确规定道路停车收益归全体业主所有。
小区道路停车收益归业主
听证会稿中规定：占用业主共有的道路或者其他场地的，所得收益的百分之三十可以用于补贴物业服务费，百分之七十应当纳入住宅专项维修资金。
而修订草案稿却指出：占用业主共有的道路停车所得收益纳入住宅专项维修资金；占用业主共有的其他场地停车所得收益的百分之七十纳入专项维修资金，其余部分可用于补贴物业服务费。
【解读】
小区停车收益从来没有停止过争论。在不少小区里，由于争夺停车收益，业主与物业矛盾重重。在之前的听证会稿中，规定停车收益“三七开”。在听证会上，并未有代表提出不同意见。
然而此次修订草案中，首次提出了“道路”和“其他场地”之分，并约定“道路”部分收益归业主所有。东南大学物业管理研究所所长黄安永解释说，所谓“道路”，就是目前常见的小区正常通行的道路，这部分原先就规划用于通行，而由于小区地下车位不够，物业只能在小区地面道路上划出车位。而“其他场地”是指绿化、小区广场等公共活动空间。“一些小区道路也无法满足停车需要后，只能把公共绿地、广场等空间也用于停车。”黄安永解释说，从物权法角度看，道路和其他场地略有不同，因此根据上位法，此次修订草案将两者区分开来，维护了业主的权益。
成立业委会条件更理性
听证会稿中规定：成立业委会的条件是房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上；业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；首套房屋出售并交付使用已满两年的。而修订草案删除了第三条。
【解读】
成立业委会难，是不少小区面临的共同问题。此次听证会稿已经对过去的规定略有改动，而修订草案中再次发生变化，删除了必须交付使用满两年的规定。业内人士指出，删除这个规定，意味着成立业委会的门槛略有降低。不过新规并不是简单降低门槛。在修订草案中还规定，成立业委会筹备组条件更严格：提出成立筹备组的业主人数和面积都必须超过小区的百分之五十。这条过去没有见过的规定意味着，业委会筹备组必须具备更广泛的代表性。
此外，在业委会筹备组成员中，业主代表从听证会稿中的不少于50%变为不少于60%。筹备组召开首次业主大会从90日内变为60日内。
专项维修资金不足要补齐
修订草案中新增的一条规定，可能给不少居民带来影响。新规规定，住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当续筹。
【解读】
专项维修资金，就是小区的“养老钱”。特别是一些交付时间较长的小区，出现种种年久失修的状况时，这笔钱的重要性就凸显出来了。然而在一些小区，用的时候可以用，用完之后就面临后续难题。此次新规明确规定小区的“养老钱”余额不多时要及时补齐，有望让小区维护经费命脉“细水长流”。
这些不变
多项新规保留有望“转正”
从修订草案中看，此前听证会稿中的诸多亮点，在听证会上受到了普遍的支持，因而得以保留。例如：如果小区成立不了业委会，将可以成立物业管理委员会；物业费标准每年浮动制定；车位应优先租给本小区业主；开发商要预交“保修金”。
另外，听证会上曾经有物业企业质疑“物业办公场所最低不得低于100平方米”，指出这个面积太小，不过为了权衡开发商的利益，此次修订草案中得以保留。
而在听证会上，曾经有供水企业针对 “水、电、气”谁收费谁养护的新规提出质疑，为此在听证会上曾经发生过激烈的争执。此次修订草案也予以保留。
补充建议
明确政府部门进小区执法职责
省人大环资委：明确政府部门进小区执法职责
省人大常委会环境资源城乡建设委员会对此次提请审议的修订草案审查后认为，该草案不少内容具有较强的针对性和可操作性，总体可行，并提出了四点补充建议：
要增加旧小区改造整治、推进物业管理方面的内容。老旧小区由于建设年代早，设施不完善，绿化车位少，治安不够好。因此建议增加旧小区改造整治方面内容，明确各级政府责任，加大财政支持，制定改造规划，增加公益设施，推行物业管理，使旧小区与城市化进程相适应。
要增加政府行政管理部门进入小区依法处理违法行为的内容，细化相关部门的职责。
要明确小区专业经营设施设备的产权归属，强化供电、供水、供气等专业经营单位对专业经营设施的设计、建设、维修、养护、更新职责。在实践中，由于水电气等设施的产权不清，引发了不少矛盾。而此次修订草案中虽然对这些设备作出了维修、养护和更新规定，但没有明确所有权移交。建议在修订中明确规定专业设备企业更多的责任。
加大对物业管理行业的扶持力度。作为微利行业，物业企业的发展并不容易。此次环资委建议明确规定县级以上地方政府应把物业服务行业纳入现代服务业发展规定，制定扶持政策；明确针对物业企业的具体税收优惠政策，切实降低物业企业的税收负担；在法律责任部分增加对拒缴物业费的惩罚手段，例如公示并抄告所在单位、收取违约金等手段督促缴纳。□现代快报记者 马乐乐